房產(chǎn)稅被指無(wú)法全面抑制投機(jī) 未觸動(dòng)土地財(cái)政
樓市深震

　　“終極武器”房產(chǎn)稅千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，但擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的，還不是它

　　《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報(bào)道

　　被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“終極武器”的房產(chǎn)稅，終于在2011年春節(jié)前初露真容。

　　靴子落地，時(shí)間很有講究。

　　“按以前的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺(tái)，一般最快是在3月份。”對(duì)呂偉來(lái)說(shuō)，2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策，最值得注意的并不是內(nèi)容，而是政策出臺(tái)的時(shí)間。

　　“這意味著中國(guó)的樓市調(diào)控，已經(jīng)不僅僅是中國(guó)的事情。”呂偉是上海一家房地產(chǎn)投資基金的總經(jīng)理，基金服務(wù)的對(duì)象主要是來(lái)自日本、美國(guó)、阿拉伯國(guó)家的熱錢(qián)。

　　呂偉告訴《瞭望東方周刊》，在房地產(chǎn)私募基金的圈子里，對(duì)此次調(diào)控有如下共識(shí)：2011年樓市調(diào)控將被納入全國(guó)防通脹的整體計(jì)劃中，房?jī)r(jià)的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會(huì)開(kāi)始；趕在年前出臺(tái)政策，是因?yàn)闅W美國(guó)家1月10日到20日都已經(jīng)開(kāi)始了正常的工作，而海外熱錢(qián)，也會(huì)在春節(jié)之后，開(kāi)始新一輪搶進(jìn)中國(guó)樓市的高峰。

　　從這個(gè)角度看，中國(guó)的房?jī)r(jià)在政策的圍追堵截下，似乎沒(méi)有了翻身的機(jī)會(huì)。

　　但呂偉并不會(huì)因此放棄2011年的投資計(jì)劃，因?yàn)榇溯喺{(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒(méi)有成為“終極武器”，而只是一顆小小的“子彈”，而且，“子彈”射向的目標(biāo)不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結(jié)構(gòu)和秩序，而僅僅是房?jī)r(jià)。

　　政策兇猛

　　1月22日，中科院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布《2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)將難以維持高速增長(zhǎng)，預(yù)估商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)12.77%。

　　1月26日，“新國(guó)八條”毫無(wú)征兆地出臺(tái)了。

　　新國(guó)八條的要點(diǎn)在于，首次提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，各地政府需制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布；限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲，已有2套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、1套住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，不得購(gòu)房，而且，35個(gè)大中城市甚至更多城市都將限購(gòu)。

　　此外，金融、稅收手段全面升級(jí)，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地等。

　　最后，還明確“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問(wèn)責(zé)范圍，以確保相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。

　　第二天，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。

　　重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房(交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上)和“三無(wú)人員”(無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作)新購(gòu)的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類(lèi)住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類(lèi)為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積×單價(jià)×稅率。

　　在上海，本市居民購(gòu)買(mǎi)第二套和外地居民購(gòu)買(mǎi)的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以?xún)?nèi)免征，非本市居民第二套住房無(wú)免征)。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積×單價(jià)×70%×稅率。

　　相比之下，上海針對(duì)新購(gòu)住房有較多減免，稅率相對(duì)較低。

　　其中，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，大大低于預(yù)期，業(yè)界人士大都認(rèn)為，此舉是為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的“可操作性”，以繞過(guò)“最難解決”的房?jī)r(jià)評(píng)估問(wèn)題。

　　不能承受之重

　　房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控中少有的，也受到開(kāi)發(fā)商“歡迎”的政策。最重要的原因，就是開(kāi)發(fā)商希望房產(chǎn)稅能夠補(bǔ)貼地方財(cái)政，從而降低地價(jià)，以緩解“面粉貴過(guò)面包”的惡性循環(huán)。

　　從目前的稅率來(lái)看，重慶和上海的房產(chǎn)稅政策都還不能承擔(dān)如此重任。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測(cè)算，即使在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價(jià)約50萬(wàn)億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬(wàn)億元。

　　據(jù)重慶媒體報(bào)道，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō)房產(chǎn)稅將在2011年為重慶新增2億元財(cái)政收入，并全部投入公共租賃房建設(shè)。重慶計(jì)劃自2010年起3年內(nèi)建成4000萬(wàn)平方米公租房解決200萬(wàn)人的住房困難問(wèn)題，該項(xiàng)目所需資金則為1000億元。

　　從微觀上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的稅率偏低，也削弱了其對(duì)投機(jī)的抑制力。

　　抑制投機(jī)的根本，是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的幅度相比，目前的稅率還達(dá)不到這個(gè)要求。

　　若一個(gè)三口之家已經(jīng)擁有了150平方米的住房，現(xiàn)在又新買(mǎi)一套均價(jià)為3萬(wàn)元的110平方米住房，那就有80平方米的面積需要繳稅，每年的稅款為6720元，即每月560元。

　　以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年，該樓盤(pán)的成交均價(jià)仍上漲了5%，達(dá)到每平方米2.8萬(wàn)元左右，“去年底，一套100平米的三房以280萬(wàn)元成交，但業(yè)主在2003年買(mǎi)進(jìn)的時(shí)候，總價(jià)還不到80萬(wàn)。” 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新梅分行經(jīng)理劉珍德告訴《望東方周刊》。

　　新梅共和城主力房型租金約為每月4700元，按目前的成交價(jià)計(jì)算，年出租回報(bào)率約為2%。這都高于目前上海公布的房產(chǎn)稅稅率。也就是說(shuō)，只要把房子租出去，租金就可以抵消房產(chǎn)稅的成本，而炒房者最看重的是房產(chǎn)的增值。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的16個(gè)板塊標(biāo)桿樓盤(pán)中，上海2011年1月份大、中、小戶(hù)型房源的平均年出租回報(bào)率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。

　　為數(shù)不少的投資客打算“頑抗到底”，提高房租，將房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的成本，轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月，上海局部板塊的租賃價(jià)格較2010年12月上漲了5%到10%。

　　其中，寶山顧村板塊的租金，甚至出現(xiàn)了一次性加價(jià)700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外，交通和配套并不便利，根據(jù)本刊記者查閱的信息，2010年底，位于地鐵7號(hào)線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元；東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外，普陀長(zhǎng)壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。

　　公開(kāi)資料顯示，在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，月租上漲300元以上的情況已經(jīng)相當(dāng)普遍。

　　按照某網(wǎng)站發(fā)布的《2010租房白皮書(shū)》，2010年12月，上海二手房平均租賃價(jià)格上漲至2825元/月，比2009年同期增長(zhǎng)5.7%。兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。

　　未觸動(dòng)土地財(cái)政

　　遠(yuǎn)，不能改變土地財(cái)政的狀況；近，無(wú)法全面抑制投機(jī)。這讓外界在失望之余又多了一些質(zhì)疑。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建就曾公開(kāi)表示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房?jī)r(jià)的40%左右；建造成本約占30%；營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷(xiāo)售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類(lèi)稅費(fèi)之和一般在15%左右。

　　以房款為100萬(wàn)元計(jì)，拿地成本就是40萬(wàn)，各項(xiàng)稅費(fèi)就是15萬(wàn)，這兩項(xiàng)就已經(jīng)占了房款的大頭。而開(kāi)發(fā)商除去30萬(wàn)元建筑成本，能剩下15萬(wàn)元。

　　言下之意，如果房產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力也還是有限。

　　國(guó)泰君安的報(bào)告也認(rèn)為，“房產(chǎn)稅短期內(nèi)并不承載打壓基本面的使命，無(wú)法破解土地財(cái)政依賴(lài)??根據(jù)現(xiàn)有方案，房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)行業(yè)基本面產(chǎn)生較大影響，增加的持有成本較低，難以有效逼出存量供給。”

　　“終極武器”不終極

　　也就是說(shuō)，即便“終極武器”房產(chǎn)稅千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重任的，仍不是它。

　　“國(guó)八條太猛，與之相較，力度較小的房產(chǎn)稅已不重要。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《瞭望東方周刊》，雖然沒(méi)有明確提出更新的調(diào)控政策，但新國(guó)八條要求地方政府確定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，就意味著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控針對(duì)的對(duì)象，已經(jīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體，變成了房?jī)r(jià)。

　　“行政干預(yù)房?jī)r(jià)總體水平，史無(wú)前例。”楊紅旭說(shuō)，這也意味著，調(diào)控效果的評(píng)估將直接以房?jī)r(jià)漲跌為依據(jù)，“2011年全國(guó)樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下滑；70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，多個(gè)月份會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。”

　　但業(yè)內(nèi)也存在完全不同的看法。

　　“按照業(yè)內(nèi)對(duì)土地、建材、人工、融資等方面成本增長(zhǎng)的估算，再加上通貨膨脹等方面的因素，上海房?jī)r(jià)在2011年上漲10%，就相當(dāng)于沒(méi)漲。”新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《望東方周刊》，因此，盡管2010年全年都處于樓市調(diào)控的影響下，但海外熱錢(qián)不僅沒(méi)有大量流出中國(guó)樓市，反而在2010年12月到2011年春節(jié)期間“大規(guī)模進(jìn)入樓市，至少2011年上半年還將保持流入的態(tài)勢(shì)”。

　　當(dāng)然，熱錢(qián)此時(shí)大規(guī)模流入樓市，并非是跟調(diào)控“對(duì)著干”。

　　“年底開(kāi)發(fā)商有償還貸款、工程賬款結(jié)算甚至農(nóng)民工結(jié)賬等資金壓力。另外，隨著銀行貸款的收緊，以及政策調(diào)控對(duì)資金鏈的影響，年底到明年上半年，將會(huì)是開(kāi)發(fā)商資金斷裂幾率最高的時(shí)期。”張永河說(shuō)，但不可否認(rèn)的是，海外熱錢(qián)對(duì)中國(guó)樓市的熱情依然沒(méi)有消退。

　　另外，安信證券的分析報(bào)告也認(rèn)為，新的調(diào)控政策“可能在非常短期內(nèi)對(duì)樓市造成有限影響，同時(shí)進(jìn)一步對(duì)地產(chǎn)股產(chǎn)生壓力。但不太可能改變兩者中期趨勢(shì)。我們維持房地產(chǎn)市場(chǎng)今年放量但價(jià)穩(wěn)的判斷。”

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)型

　　在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，房產(chǎn)稅政策的效果雖未立竿見(jiàn)影，卻在悄悄地改變著房地產(chǎn)業(yè)的走向。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房產(chǎn)稅政策的意義在于，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將加速轉(zhuǎn)型。

　　“2010年，河北流傳著一句玩笑話，說(shuō)開(kāi)發(fā)商集體感染綜合體病毒。就是說(shuō)，河北所有的開(kāi)發(fā)商都在做綜合項(xiàng)目，都在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。”陳云峰告訴《望東方周刊》，2010年雖然“有驚無(wú)險(xiǎn)”，但房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)已越來(lái)越明顯。

　　另外，住宅市場(chǎng)上，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的開(kāi)發(fā)量只占總量的16%，低于三線城市的水平。“省會(huì)城市，以及青島、大連等二線城市的開(kāi)發(fā)量占62%，而北京周邊的，如廊坊、香河等城市，開(kāi)發(fā)量也達(dá)到了20%。”陳云峰說(shuō)，開(kāi)發(fā)商從一線城市進(jìn)入二三線城市，面臨的最大問(wèn)題就是管理人員短缺，目前河北的項(xiàng)目總經(jīng)理底薪就達(dá)到了百萬(wàn)元。房產(chǎn)稅政策，預(yù)示著房產(chǎn)的投資功能將不斷減弱，這又將加速房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型速度。

　　事實(shí)上，海外熱錢(qián)也在轉(zhuǎn)型，“介入的品種已經(jīng)調(diào)整為一、二線城市的市中心的住宅項(xiàng)目；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；三、四線城市的住宅項(xiàng)目。”張永河說(shuō)，海外熱錢(qián)在住宅市場(chǎng)投資上的重點(diǎn)，向內(nèi)地、小城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)非常明顯，“顯然，這就是房產(chǎn)稅政策帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。”

　　相比之下，個(gè)體投資客轉(zhuǎn)換得更快。多年來(lái)一直在上海炒房的溫州投資客向明告訴《望東方周刊》，2010年，溫州炒房客一方面堅(jiān)守一線城市的優(yōu)質(zhì)房源，另一方面，也將大批增量資金投入到了張永河所說(shuō)的這些領(lǐng)域。

　　在溫州客投資最多的浙江，他們帶來(lái)的影響已很明顯。公開(kāi)資料顯示，2010年，浙江房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.1%。杭州新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲了12.5%，而嘉興、紹興和臺(tái)州的漲幅卻分別達(dá)到25.4%、22.5%和18.5%?！?/span>

賈康：房產(chǎn)稅意義并不全在于調(diào)控房?jī)r(jià)

　　房產(chǎn)稅涉及方方面面的利益，有許多既得利益在里面。包括現(xiàn)在那些發(fā)出反對(duì)聲音的人，許多都是擁有多套房子的人

　　《瞭望東方周刊》記者王開(kāi) | 北京報(bào)道

　　房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)終于落地重慶和上海。無(wú)論其征收理由是“調(diào)節(jié)收入分配”、“抑制房?jī)r(jià)虛高”還是“為地方政府籌集收入”，有關(guān)房產(chǎn)稅的話題已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段。

　　目前，征收房產(chǎn)稅的技術(shù)難題都已基本解決。房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該是吸取國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，按照評(píng)估值征收，將考慮按照“片區(qū)評(píng)估”的方式進(jìn)行。據(jù)悉，目前片區(qū)評(píng)估的技術(shù)平臺(tái)和人員都已不是問(wèn)題。

　　來(lái)自住建部的消息顯示，目前全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系已初步建立，基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)城鎮(zhèn)住房信息共享和查詢(xún)。

　　然而人們對(duì)于房產(chǎn)稅的理解并不充分。對(duì)房產(chǎn)稅的關(guān)注，多半是將其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施，但事實(shí)上，從近幾年中央有關(guān)房產(chǎn)稅的表述以及“十二五”規(guī)劃可以看出，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和開(kāi)征，最大目的不是為樓市調(diào)控或降房?jī)r(jià)，而是國(guó)家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)方面的一項(xiàng)有力的制度建設(shè)措施。但是，這一目的目前也受到多方質(zhì)疑。

　　本刊近日就此專(zhuān)訪了財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康。

　　不覆蓋居民家庭第一套住房

　　《瞭望東方周刊》：房產(chǎn)稅一開(kāi)始是以“抑制房?jī)r(jià)虛高”的面貌呈現(xiàn)在人們面前的。在大眾層面上，對(duì)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論也主要集中在對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控成效上。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)調(diào)控看上去已經(jīng)不是房產(chǎn)稅的焦點(diǎn)了，大家理解錯(cuò)了嗎？

　　賈康：把房產(chǎn)稅單純理解為抑制房?jī)r(jià)是有一定偏差的。中國(guó)今后幾十年城市化水平不斷提升，房產(chǎn)稅本身難以改變中心城市住房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)，這一點(diǎn)沒(méi)有必要過(guò)多爭(zhēng)論。

　　解決“住有所居”的問(wèn)題，我國(guó)目前明確是樹(shù)立房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控層面的“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個(gè)是保障軌，一個(gè)是市場(chǎng)軌。也就是說(shuō)，商品房的價(jià)格再高，跟低端群體解決“住有所居”沒(méi)有直接關(guān)系。

　　現(xiàn)在我們大量公共資源配置錯(cuò)位，有些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的轉(zhuǎn)租率和空置率達(dá)50%到80%。所以，應(yīng)淡化經(jīng)濟(jì)適用房的概念，政府應(yīng)大力做好廉租房和公租房、長(zhǎng)租房，保障軌要做到位。

　　《瞭望東方周刊》：目前，重慶、上海的試點(diǎn)方案，其基本思路仍是將已有房地產(chǎn)的征稅范圍擴(kuò)展至居民自住房屋，這與之前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局透露的將以整合房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為前提的立法思路并不完全一致，該怎樣看待地方的這些試點(diǎn)方案？

　　賈康：重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，是在阻力重重、非常困難的情況下率先實(shí)行的，旨在先建基本框架，再徐圖改進(jìn)，要先切入進(jìn)去。

　　我們目前應(yīng)該擱置一些表面上的爭(zhēng)議，大膽試、大膽闖，盡快在試點(diǎn)上先搞起來(lái)，即先搭建一個(gè)框架，以后可在進(jìn)一步的改革中動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

　　中央部門(mén)的思路應(yīng)該是有更多的考慮，但短期內(nèi)，按照中國(guó)特色的改革過(guò)程，只能通過(guò)部分城市先試先行的方式啟動(dòng)，應(yīng)該鼓勵(lì)和充分肯定重慶或者上海等城市率先邁出改革步伐。

　　《瞭望東方周刊》：你曾說(shuō)過(guò)，房產(chǎn)稅不應(yīng)覆蓋居民家庭的第一套或一定人均標(biāo)準(zhǔn)以下的住房，甚至第二套住房因可能是改善房也擁有一定的彈性，這個(gè)說(shuō)法的依據(jù)是什么？

　　賈康：我作為研究者，建議居民家庭第一套住房或一定人均標(biāo)準(zhǔn)以下的住房不被房地產(chǎn)稅覆蓋。地方上的試點(diǎn)方案也沒(méi)有覆蓋普通居民住房，我認(rèn)為這在我國(guó)應(yīng)該形成一個(gè)常規(guī)。如此，商品房的低端保障部分也就完全被排除在房產(chǎn)稅之外。而第二套房(改善房)部分，也可以試點(diǎn)先不全作覆蓋。所以，普通老百姓中就可以有很大一部分人群是與房產(chǎn)稅無(wú)關(guān)的，這有利于適應(yīng)中國(guó)國(guó)情使改革可行并達(dá)到其最主要的目標(biāo)。

　　房產(chǎn)稅涉及方方面面的利益，有許多既得利益在里面。包括現(xiàn)在那些發(fā)出反對(duì)聲音的人，許多都是擁有多套房子的人。對(duì)普通居民也要征收房產(chǎn)稅目前只是少數(shù)學(xué)者專(zhuān)家的建議，但中國(guó)需要考慮國(guó)情，現(xiàn)在這么大的阻力、這么復(fù)雜的情況，我認(rèn)為至少短期內(nèi)不應(yīng)該考慮覆蓋居民家庭第一套住房。

　　真的能終結(jié)土地財(cái)政嗎

　　《瞭望東方周刊》：你認(rèn)為房產(chǎn)稅改革正在觸動(dòng)現(xiàn)行的土地財(cái)稅體制，能否詳細(xì)談一下？

　　賈康：所謂土地財(cái)政，我國(guó)實(shí)際生活中就是指地方政府單打一的靠土地批租，依靠一級(jí)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)取得收入。這種機(jī)制下，地方政府必然希望一次把錢(qián)拿足，因?yàn)榈胤秸葻o(wú)稅收支柱財(cái)源，又不能名正言順地舉債。但一次拿足了錢(qián)之后，這塊地皮就在50年、70年內(nèi)不可能再產(chǎn)生任何支撐運(yùn)行的收入了，這樣的一個(gè)短期行為帶來(lái)了很多不良影響。

　　房產(chǎn)稅就是要矯正土地財(cái)政制度的偏頗，從制度建設(shè)的意義上來(lái)形成一個(gè)大宗穩(wěn)定的、年復(fù)一年的、可以讓地方政府按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀要求來(lái)盡責(zé)的收入機(jī)制，為地方政府拓寬可持續(xù)財(cái)源。這是一個(gè)新建的合理制度框架。

　　《瞭望東方周刊》：房產(chǎn)稅改革需要走到一個(gè)怎樣的程度，才能為地方政府提供足夠有吸引力的可持續(xù)財(cái)源，從而終結(jié)土地財(cái)政？

　　賈康：這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，目前才剛試點(diǎn)，但房產(chǎn)稅以后肯定是一個(gè)穩(wěn)定的可持續(xù)的支柱財(cái)源。

　　目前我們還沒(méi)法說(shuō)“終結(jié)”土地財(cái)政，但肯定是在矯正。應(yīng)該用一個(gè)全面的視野看待房產(chǎn)稅的征收，如果我們國(guó)家對(duì)西部資源密集地區(qū)開(kāi)征資源稅，對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上征收房產(chǎn)稅，就可以大體解決分稅制改革以來(lái)，至今仍未解決好的地方稅支柱財(cái)源的框架問(wèn)題，加上地方債制度建設(shè)等，破解土地財(cái)政難題就順理成章了。

　　房產(chǎn)稅概念沒(méi)有違法

　　《瞭望東方周刊》：一些人質(zhì)疑房產(chǎn)稅的征收違反了稅收法定的原則，并認(rèn)為國(guó)務(wù)院將人大的授權(quán)賦予地方政府是不妥當(dāng)?shù)模撛鯓永斫膺@個(gè)法律問(wèn)題？

　　賈康：房產(chǎn)稅目前都是地方試點(diǎn)，改革試點(diǎn)怎么可能先出“法”？目前在相關(guān)稅費(fèi)方面無(wú)法一步推開(kāi)的任何一個(gè)方案，都需要試點(diǎn)，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的決策程序沒(méi)有違法。

　　房產(chǎn)稅涉及我國(guó)基本的財(cái)政稅收制度，同時(shí)也涉及公民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，對(duì)此應(yīng)該制定法律。但是，法的制定有待總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和在更廣泛區(qū)域中的實(shí)踐，是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程。我國(guó)立法規(guī)則明確規(guī)定，在全國(guó)人大及其常委會(huì)沒(méi)有制定法律之前，可以授權(quán)國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)。

　　重慶和上海的試點(diǎn)是經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院同意的，作為改革試點(diǎn)為房產(chǎn)稅的制度建設(shè)和法律制定提供改革思路，這正體現(xiàn)了中國(guó)的漸進(jìn)改革路徑。

　　《瞭望東方周刊》：有官員認(rèn)為，所謂試點(diǎn)或先行先試權(quán)，實(shí)際上是給了地方一定特殊手段，把目前存在的一些合法而不合理的規(guī)章制度改過(guò)來(lái)。你對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否抱有同樣的期望？

　　賈康：從制度演變的哲學(xué)來(lái)看，確有“法無(wú)定法，而后知非法法也”的道理。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中不見(jiàn)得只是“違法權(quán)利”問(wèn)題，也不見(jiàn)得只有“合法而不合理”，還有無(wú)法可依、合理而不合法等復(fù)雜狀況。

　　房產(chǎn)稅對(duì)于中國(guó)的配套改革將做出制度建設(shè)的貢獻(xiàn)，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。應(yīng)該再次強(qiáng)調(diào)，處理和解決如此牽動(dòng)各方利益和感情、具有深遠(yuǎn)影響的事項(xiàng)，不能只依靠官員的覺(jué)悟，而要從制度環(huán)境和約束條件上看問(wèn)題，通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)解決，再把制度創(chuàng)新的穩(wěn)定成果上升為法，這才是治本之道。

　　《瞭望東方周刊》：這么說(shuō)，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在某種意義上是健全地方稅體系的開(kāi)始？

　　賈康：從和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配套的財(cái)政分配體制來(lái)看，必須建立分級(jí)分稅財(cái)政體制，而分級(jí)分稅財(cái)政體制要求有一個(gè)比較合理的、成型的地方稅體系。前些年，我們國(guó)家在地方稅體系制度建設(shè)方面是滯后的，大家所關(guān)心的很多所謂地方政府短期行為等問(wèn)題，都與此有關(guān)。

　　現(xiàn)在要從短期到中長(zhǎng)期通盤(pán)去考慮讓這個(gè)制度完成轉(zhuǎn)軌，房產(chǎn)稅的改革就是轉(zhuǎn)軌的一個(gè)重要新起點(diǎn)。它使地方在以后的收入機(jī)制方面可望找到一個(gè)合理主體稅種，同時(shí)，房產(chǎn)稅又使我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的征收開(kāi)始了一個(gè)新起點(diǎn)，而財(cái)產(chǎn)稅制度對(duì)于我國(guó)收入分配的優(yōu)化，意義是非常深遠(yuǎn)的。

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